عطية زايد

2020-08-14

أصدرت محكمة النقض المصرية، حكماَ هاماَ بشأن حجية الأحكام المستعجلة فى مسائل الإيجار، قالت فيه: "تنفيذ حكم مستعجل بطرد المستأجر لتأخره فى سداد القيمة الإيجارية لا ينال من حق محكمة الموضوع أن تعيده مرة أخرى إلى العين المؤجرة إذا قام بسداد القيمة الإيجارية المستحقة". صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 1562 لسنة 74 جلسة 2017/02/16، صدر من الدائرة المدنية والتجارية برئاسة المستشار عبدالله عصر، وعضوية المستشارين عطية زايد، وعلاء أحمد، ومصطفى عبد الرحمن، وأحمد السيد عثمان، وبحضور رئيس النيابة ياسر عبد الشكور عطية الله، وأمانة سر جبيلى سيد محمد.  الوقائع.. شخص يطعن على حكم طرده من العين فى يوم 29 مايو 2004 طعن بطريق النقض فى حكم محكمة استئناف المنصورة الصادر بتاريخ 29 مارس 2004، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاَ وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه، وفى اليوم ذاته أودع مذكرة شارحة، وفى 13 يونيو 2004 أعلن المطعون ضدهم بصحيفة الطعن، ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاَ ونقضه موضوعاَ، وبجلسة 28 يوليو 2017 عرض الطعن على المحكمة فى – غرفة المشورة – فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة، وبجلسة 2 فبراير 2018 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم محامى الطاعن والنيابة كل ما جاء بمذكرته، والمحكمة أرجأت إصدار الحكم. المحكمة فى حيثيات الحكم أكدت أنه لا يغير من ذلك ما ورد بنص م 18/ ب ق 136 لسنة 1981 بشأن توقي المستأجر تنفيذ الحكم المستعجل بالطرد ولا الاتفاق على وقوع الفسخ عند التخلف عن سداد الأجرة، وعلة ذلك، اعتداد الحكم المطعون فيه بحجية الحكم الصادر من القضاء المستعجل - بطرد الطاعن "المستأجر" لعدم وفائه بالأجرة - بما يعد مانعاً من إعادة بحث موضوع الدعوى خطأ أدى به إلى القصور .  حكم الطرد من القضاء المستعجل لا يقيد محكمة الموضوع بإعادته للعين المقرر ـــ فى قضاء محكمة النقض ــ أن الحكم الذى يصدر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين المؤجرة للتأخير فى الوفاء بالأجرة لا يقيد محكمة الموضوع إذا ما طُرح النزاع أمامها من المستأجر، فلها أن تعيده إلى العين المؤجرة إذا ما أوفى الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والنفقات الفعلية إلى المؤجر قبل إقفال باب المرافعة بحسبان أن القضاء المستعجل يقف عند حد اتخاذ إجراء وقتي مبناه ظاهر الأوراق ولا يمس أصل الحق. الحيثيات: شرطة سداد القيمة الإيجارية المستحقة ولا يغير من ذلك النص فى الفقرة الثانية من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على عدم تنفيذ حكم القضاء المستعجل بالطرد إذا ما سدَّد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، إذ قصارى ما تهدف إليه هو إعطاء هذه الفرصة للمستأجر لتوقى التنفيذ دون أن تضع شرطاً بأن يتم السداد قبل التنفيذ لإعمال حكم الفقرة الأولى من هذه المادة بتوقي الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة وملحقاتها قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة الموضوع- وفقا لـ"المحكمة".  إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتدَّ بحجية الحكم الصادر من القضاء المستعجل بطرد المستأجر لعدم وفائه بالأجرة بما يعد مانعاً من إعادة بحث موضوع الدعوى، فإنه يكـون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما حجبه عن بحث سداد الطاعن – المستأجر – الأجرة المستحقة والمصروفات والنفقات الفعلية قبل تنفيذ الحكم المستعجل أو قبل إقفال باب المرافعة أمام محكمة الموضوع - بحسب "المحكمة".                       ...قراءة المزيد

الكلمات المفتاحية المذكورة في المقال:

2020-12-09

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية بمحكمة النقض، حكماَ يهم ملايين المتعاقدين، رسخت فيه لعدة مبادئ قضائية بشأن دور العقود في تنظيم العلاقة بين الملاك والمستأجرين، قالت فيه: " سريان القانون، يتمثل نطاقه على المراكز القانونية الناشئة بعد نفاذه، وأن المراكز القانونية التي نشأت واكتملت قبل نفاذ القانون الجديد، وخضوعها للقانون القديم الحاصلة فى ظله".   وعن تفسر العقود قالت: "المقرر ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تفسير صيغ العقود والمحررات بما تراه أوفى بمقصود العاقدين منها، والمناط فى ذلك بوضوح الإرادة لا وضوح الألفاظ وما عناه العاقدون منها بالتعرف على حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما أطلقوه عليها من أوصاف وما ضمنوها من عبارات متى تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة، إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة".  صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 4338 لسنة 86 القضائية، برئاسة المستشار عبدالله الأعصر، وعضوية المستشارين عطية زايد، وعلاء أحمد، ومصطفى عبد الرحمن، وأيمن كريم، وبحضور رئيس النيابة لدى محكمة النقض هشام عبد الرازق، وأمانة سر جبيلى سيد محمد.   عقد الإيجار وانتهاءه وتشريعات إيجار الأماكن   قضاء دوائر الإيجارات بمحكمة النقض، أوضح العديد من الأمور الهامة خلال الحكم الخاصة بتعريف عقد الإيجار وانتهاءه وتشريعات إيجار الأماكن عن طريق نطاق سريانها من حيث الزمن وتفسير العقد ومدى سلطة محكمة الموضوع فى تفسير العقد.   المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن المقرر ــ فى قضاء محكمة النقض ــ أن الأصل فى أن القانون يسرى بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء فى نشأتها أو فى إنتاجها آثارها أو فى انقضائها، وهو لا يسري على الماضي فالمراكز القانونية التي نشأت، واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد تخضع للقانون القديم الذي حصلت فى ظله، كما أن أحكام القانون 4 لسنة 1996، سريانها بأثر فوري على العقود المبرمة ابتداءً من اليوم التالي لتاريخ نشره، وعدم سريانها بأثر رجعي على العلاقات الإيجارية السابقة عليه، فضلاَ عن أن خضوعها لتشريعات إيجار الأماكن التي تمت فى ظله م 1 , 2 , 4 من القانون المذكور. عقود الإيجار وسريانها من حيث الزمن وبحسب "المحكمة" - فى قضاء محكمة النقض – المقرر أن النص فى المواد الأولى والثانية والرابعة من القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها يدل على أن أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 – الذى أخضع عقود إيجار الأماكن للقانون المدنى – تسرى بأثر فورى على العقود التى تُبرم ابتداءً من اليوم التالى لتاريخ نشر ذلك القانون، ولا تسرى بأثر رجعى على العلاقات الإيجارية التى تمت قبل ذلك وما زالت سارية والتى تخضع لتشريع إيجار الأماكن الذى حصلت فى ظله بحسبانه القانون واجب التطبيق آنذاك .   ووفقا لـ"المحكمة" - إبرام عقد إيجار عين النزاع بعد نشر ق 4 لسنة 1996، وأثره يتمثل فى خضوعه لأحكام القانون المدني، حيث أن النص فيه على نفاذه بتاريخ سابق على إبرامه لا أثر له، وعلة ذلك العبرة بتاريخ إبرام العقد وليس نفاذه، بينما النعي على الحكم المطعون فيه إعراضه عن الدفع بصورية عقد الإيجار لوروده على محل وليس أرض فضاء يكون غير مقبول، وعلة ذلك نعي لا يحقق للشركة الطاعنة سوى مصلحة نظرية بحتة . إذ كانت الشركة الطاعنة قد تمسكت بصورية عقد الإيجار موضوع الدعوى صورية نسبية لوروده على محل وليس على أرض فضاء وصولاً لإخضاع هذا العقد لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وكان البين من الأوراق أن هذا العقد قد أُبرم – بما لا خلاف عليه بين الخصوم – بتاريخ 17 مايو 1997 بعد نشر القانون رقم 4 لسنة 1996 – الذى نُشر فى 30 يناير 1996 – ومن ثم فإن هذا العقد يخضع لأحكام القانون المدنى , دون أن يغير من هذا النظر النص فيه على أن تبدأ مدة الإيجار من وضع يد المستأجر السابق فى 1 أبريل 1984، ذلك أن المعول عليه فى تطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 – على ما سلف بيانه – هو تاريخ إبرام العقد وليس نفاذه، ومن ثم فإن النعى على الحكم المطعون فيه بهذا الوجه – أياً كان وجه الرأى فيه – لا يحقق للشركة الطاعنة سوى مصلحة نظرية بحتة لا يعود عليها فائدة منه وبالتالى غير مقبول .   لمحكمة الموضوع السلطة فى تفسير صيغ العقود بما تراه أوفى بمقصود العاقدين منها   المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تفسير صيغ العقود والمحررات بما تراه أوفى بمقصود العاقدين منها، والمناط فى ذلك بوضوح الإرادة لا وضوح الألفاظ وما عناه العاقدون منها بالتعرف على حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما أطلقوه عليها من أوصاف وما ضمنوها من عبارات متى تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة، إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة. إذ كان الثابت – مما حصله الحكم الابتدائي – أن البند الأول من عقد الإيجار المبرم بين الطرفين قد نص على أن " مدة الإيجار 30 عاماً تبدأ من تاريخ وضع العين المؤجرة تحت يد المستأجر السابق فى 1 أبريل 1984 وتنتهي – إذا لم تجدد بإخطار – فى 31 مارس 2014، وأنه يجوز تجديد مدة العقد لفترة أخرى مماثلة وفى هذه الحالة يجب على الطرف الثاني "المستأجر" أن يقوم بإخطار الطرف الأول "المؤجر" عن رغبته في التجديد قبل نهاية مدة الثلاثين سنة الأولى بستة أشهر على الأقل ".     الأخذ بالمعنى الظاهر للعبارات والألفاظ بين المتعاقدين   وكان المعنى الظاهر لتلك العبارات اتفاق الطرفين على جعل حق تجديد العقد بالتنبيه مقصوراً على المستأجر - الشركة الطاعنة - وهو اتفاق لا مخالفة فيه للقانون وملزماً لهما طالما أنه يُعرف منه متى يبدى المستأجر الرغبة فى انهاء العقد، وأن هذا العقد يتجدد لمدة أخرى واحدة يُعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها فيكون على هذا النحو عقدا مؤقتاً ينتهى بانتهاء المدة الثانية، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته على سند من أن الاتفاق بين الطرفين على قصر حق تجديد العقد بالتنبيه على المستأجر يجب أن يتلاقى مع قبول المؤجر لهذه الرغبة، وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد فى جملتها وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين الواضحة، فإنه يكون معيباً .                                              ...قراءة المزيد

الكلمات المفتاحية المذكورة في المقال:

2020-12-20

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماَ يهم ملايين الأسر، وكذا ملايين الملاك والمستأجرين، بشأن تأجير الزوج لزوجته الشقة من الباطن، حيث رسخت فيه لعدة مبادئى قضائية، قالت فيه: "التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته فى الاحتباس والقرار فيه، مؤداه لا تثريب عليه وفق المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 إن ترك العين لها، وقيام الزوج بتحرير عقد ايجار لزوجته اثناء استمرار العلاقة الزوجة لا ينهض دليلاً على مخالفة التأجير من الباطن".    صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 13445 لسنة 84 قضائية، برئاسة المستشار عبدالله عصر، وعضوية المستشارين عطية زايد، وخيرالله سعد، وعلاء أحمد، وأحمد الغايش، وبحضور رئيس النيابة محمد الجمل، وأمانة سر جبيلى سيد. الوقائع.. نزاع حول تأجير الزوج للزوجة الشقة بإيجار من الباطن   في يوم 22 مايو 2014 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا – حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين والمطعون ضدهما الثانى والثالث بصفتهما الدعوى رقم 196 لسنة 2012 أمام محكمة شبين الكوم الابتدائية انتهى فيها إلى طلب الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 أبريل 1957 والإخلاء، وقال بياناَ لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر مورث الطاعن الأول من مورثه الشقة محل النزاع، وإذ أجرها من الباطن لزوجته الطاعنة الثانية بالعقد المؤرخ 1 مارس 1975 بغير إذن صريح منه فقد أقام الدعوى.   في تلك الأثناء – أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن استمعت إلى شهود الطرفين حكمت بالطلبات، استأنف الطاعن على هذا الحكم بالاستئناف رقم 1185 لسنة 46 ق طنطا، وبتاريخ 25 مارس 2014 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه، وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن.   تحرير عقد ايجار من الباطن لإدخال تليفون بالعين   المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن المناط في توجيه الطعن إلى خصم معين أن يكون للطاعن مصلحة في اختصامه بأن يكون لأى منهما طلبات قبل الأخر امام محكمة الموضوع ونازع أي منهما الأخر في طلباته، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده الأول اختصم المطعون ضدهما الثاني والثالث بصفتيهما أمام محكمة أول درجة واختصمهما الطاعنان أمام محكمة الاستئناف دون أن يوجها لهما طلبات ولم تصدر عنهما منازعة ولم يحكم لهما أو عليهما بشئ وكانت أسباب الطعن لا تتعلق بهما ومن ثم فإن اختصامهما في الطعن يكون غير مقبول.     ومما نعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله إذ استند في ثبوت واقعة التأجير من الباطن وقضائه بالفسخ واخلاء الشقة محل النزاع إلى أقوال شاهدى المطعون ضده الأول وعقد الايجار من الباطن المبرم بين الطاعن الأول والطاعنة الثانية رغم نفى الواقعة على لسان الشاهدين وتحرير عقد ايجار من الباطن لإدخال تليفون بالعين وقيام رابطة الزوجية بين طرفى هذا العقد ووفاء الزوج بأجرة العين المؤجرة وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.   قيام الزوج بتحرير عقد ايجار لزوجته اثناء استمرار العلاقة الزوجة لا ينهض دليلاً على مخالفة التأجير من الباطن      المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى في محله، ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن ثبوت أو نفى واقعة التأجير من الباطن يعتبر من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها على أن تقيم قضائها في ذلك على أسباب سائغة تكفى لحمله، كما أن النص في المادة 18/ ج من قانون ايجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قد اشترط لتحقق سبب الإخلاء في هذه الحالة أن يصدر من المستأجر تصرف لازم له يكشف عن استغنائه عن حقه في الانتفاع المقرر بعقد الايجار إما بتنازله عن هذا الحق بيعاَ أو هبة أو تأجيراَ لهذا الحق إلى الغير من باطنه، ويكون ذلك باتخاذ تصرف لا تدع الظروف مجالاَ للشك في أنه استغنى عن هذا الحق بصفة نهائية أما ما عدا ذلك من التصرفات التي لا تعتبر عن تخلى المستأجر عن الانتفاع بالعين المؤجرة على نحو نافذ، ولازم بما يكشف عن تخلى الأخير عن حقوقه المستمدة من عقد الايجار إلى هذا الغير فكل ذلك لا يتحقق به هذا السبب من أسباب الأخلاء.   لما كان ذلك – وكان من المقرر أن الزوج هو الملزم شرعاَ بإعداد مسكن الزوجية وله على زوجته حق الاحتباس والفرار فيه وكان لا تثريب عليه إن ترك العين لها في معنى نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فإن تحرير الزوج لزوجته المقيمة معه بالعين مع قيام الزوجية عقد إيجار من الباطن عن ذات العين لا ينهض بذاته دليلاَ على وقوع المخالفة ما لم تكن ملابسات وظروف الحال ترشح لقيام هذا الأمر، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، واستدل على وقوع التأجير من الباطن من مجرد تحرير الزوج لزوجته عقد الايجار المؤرخ 1 مارس 1975 رغم قيام الزوجية بينهما واستمرار إقامتهما بالعين دون أن يقف على ما إذا كان هذا التأجير قد اشتمل على مقابل من عدمه أو يستظهر سبباَ لتحرير العقد في ضوء ما جرى على لسان الشاهدين، بأن التحقيق الذى أجرته محكمة أول درجة من أن الزوج حرر عقد الايجار من الباطن لزوجته لإدخال هاتف فإن الحكم يكون قاصراَ في التسبيب وشابه الفساد في الاستدلال، مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.                                 ...قراءة المزيد

الكلمات المفتاحية المذكورة في المقال: